안녕하세요~ 최근 부담부 증여에 대해 알아보게 되어 직접 세금 계산도 해보고, 관련 내용을 꼼꼼히 조사했습니다~ 막연하게 알고 있던 개념과 달리 취득세, 양도세, 증여세가 복잡하게 얽혀 주의할 점이 많습니다. 그래서 오늘은 부담부 증여에 대해 제대로 정리해보겠습니다~
📌 오늘의 주제
부담부 증여의 뜻
부담부 증여의 취득세
부담부 증여와 양도세의 차이
부담부 증여 시 세금 계산 방법
먼저, 부담부 증여가 무엇인지 하나씩 살펴보겠습니다~
📌 부담부 증여 시 세금에 대한 정리
항목 내용
부담부 증여의 뜻 증여자가 채무를 포함해 재산을 증여하는 것
적용 대상 주택, 상가, 토지 등 담보 대출이 있는 부동산 증여 시
취득세 부담 주체 수증자(증여받는 사람)
취득세율 3.5~12% (재산 종류 및 지역에 따라 차이)
양도세 발생 여부 증여자가 부담 부분에 대해 양도세 납부
증여세 발생 여부 수증자가 부담하지 않은 순수 증여분에 대해서만 증여세 납부
세금 계산 공식 총 증여가액 = 부담 부분(양도세 발생) + 순수 증여 부분(증여세 발생)
1. 부담부 증여의 뜻
부담부 증여란 재산을 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 이전하는 것을 의미합니다~ 쉽게 말해, 대출이 있는 부동산을 자녀나 배우자에게 넘길 때 해당 대출도 같이 넘기는 방식이죠~
제가 직접 알아본 사례를 보면, 부모님이 5억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여하면서 2억 원의 대출도 함께 넘겼다면, 이 2억 원은 부담부 증여로 간주됩니다. 그리고 대출(부담) 부분은 양도세가, 나머지 3억 원은 증여세가 부과됩니다.
✅ 부담부 증여가 활용되는 대표적인 경우
주택담보대출이 있는 아파트를 증여할 때
상가 또는 토지에 대출이 있는 경우
배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여하면서 세금 부담을 줄이고 싶을 때
부담부 증여를 활용하면 일반 증여보다 세금 부담을 낮출 수 있는 경우도 있으나, 반대로 양도세 부담이 발생할 수도 있으니 신중히 접근해야 합니다~
2. 부담부 증여의 취득세
부담부 증여를 받을 경우, 증여받는 사람(수증자)은 취득세를 부담해야 합니다. 저도 이 부분을 직접 계산해보면서 취득세가 생각보다 높을 수 있다는 점을 알게 되었지요~
✅ 취득세 계산 방식
부담부 증여로 받는 대출(부담) 부분은 일반 매매와 동일한 취득세율 적용
순수한 증여 부분은 증여 취득세율(3.5~12%) 적용
💡 예시
부모님이 6억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여하면서 3억 원의 대출도 함께 넘긴 경우
3억 원(부담 부분) → 일반 매매 취득세율(약 4%) 적용
나머지 3억 원(증여 부분) → 증여 취득세율(약 3.5~12%) 적용
즉, 부담부 증여를 받으면 취득세를 이중으로 낼 수도 있어서 부담부 증여 전 취득세 부담을 꼭 계산해보는 것이 중요합니다~
3. 부담부 증여와 양도세 차이
부담부 증여의 가장 큰 특징은 양도세가 발생할 수 있다는 점입니다. 일반적인 증여는 양도세가 없지만, 부담부 증여는 일부가 "매매"로 간주되기 때문에 증여자가 양도세를 납부해야 합니다~
✅ 부담부 증여 vs 일반 증여 비교
| 구분 | 일반 증여 | 부담부 증여 | |------|------| | 양도세 발생 여부 | ❌ 없음 | ✅ 있음 (부담 부분) | | 증여세 부담 대상 | 전체 증여가액 | 부담 부분 제외 후 순수 증여 부분만 | | 취득세율 | 증여 세율(3.5~12%) | 부담 부분: 매매 취득세율(4%), 나머지 증여세율 적용 |
💡 예시
일반 증여: 부모가 5억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여하면, 자녀는 5억 원 전체에 대해 증여세 납부
부담부 증여: 부모가 5억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여하면서 2억 원의 대출을 함께 넘긴 경우
부모는 2억 원에 대해 양도세 납부
자녀는 나머지 3억 원에 대해 증여세 납부
이처럼 부담부 증여를 하면 양도세가 발생할 수 있어서 부동산을 오래 보유한 경우(장기 보유 특별공제 적용 가능) 부담부 증여를 활용하는 것이 유리할 수 있습니다~
4. 부담부 증여 시 세금 계산 방법
실제 부담부 증여를 진행하려면 세금 계산이 매우 중요합니다. 저는 여러 가지 시뮬레이션을 해보면서 세금 부담이 어떻게 달라지는지 살펴봤습니다~
✅ 부담부 증여 세금 계산 공식
🔹 양도세 계산
부담부 증여의 부담 부분 = 매매로 간주 → 양도세 부과
양도소득세 = [(부담 부분 - 취득가액) × 세율] - 공제액
🔹 증여세 계산
증여세 과세 대상 = 증여받은 재산 가치 - 부담 부분
증여세율 적용 후 납부
💡 예시
아파트 시가 10억 원, 부모 취득가액 5억 원
대출 4억 원(부담 부분) 포함해 자녀에게 증여
👉 부모(양도세 부담)
4억 원 부담 부분 → 양도소득세 부과
👉 자녀(증여세 부담)
10억 원 - 4억 원(부담 부분) = 6억 원 → 증여세 과세 대상
✍️ 결론
오늘은 부담부 증여의 개념부터 취득세, 양도세 차이, 세금 계산 방법까지 자세히 알아봤습니다! 직접 계산해보니, 세금 부담이 예상보다 클 수도 있어 사전 계획이 필수라는 걸 느꼈습니다~
특히 부담부 증여는 일반 증여와 달리 양도세가 발생할 수 있으니, 장기 보유 여부나 공제 혜택 등을 고려해 신중히 결정해야 합니다~
여러분도 부담부 증여를 고려하고 있다면 사전에 세금 계산을 충분히 해보시고, 전문가와 상담하시는 것을 추천드려요~ 😊