근저당 설정 뜻 해지비용 절차 제대로
안녕하세요~
오늘은 부동산 거래 및 전세계약 시 꼭 알아두어야 할 근저당 설정에 대해 자세히 설명드릴게요~
특히 근저당 설정의 의미와 해지 비용, 전세계약 주의사항에 대해 깊이 있게 살펴보도록 하겠습니다~
목차
근저당 설정의 의미
아파트 전세계약 시 주의사항
근저당권 말소 특약의 안전성
근저당 설정 해지 비용 및 절차
근저당 설정과 해지 비용 정리표
항목 내용 및 비용 비고
근저당 설정 의미 장래의 채권을 담보하기 위해 설정 대출금 미상환 시 경매 가능
근저당 해지 비용 (법무사) 10만~15만 원 셀프로 진행 시 3천~1만 원
설정 해지 절차 은행 채무 전액 상환 후 등기소 해지 신분증, 인감증명서, 등기권리증 필요
전세계약 유의사항 근저당 금액 확인, 깡통전세 방지 시세와 대출금 비교 필수
근저당권 말소 특약 특약 작성 후 잔금 지급과 동시에 말소 잔금 지급 후 등기부등본 재확인
1. 근저당 설정 의미
근저당은 장래에 발생할 가능성이 있는 채권을 담보 위해 설정하는 저당권입니다.
쉽게 말해, 은행에서 부동산을 담보로 대출을 해줄 때 대출금 미상환 시 해당 부동산을 경매로 처분할 권리를 등록하는 것이죠.
1) 예시로 이해하는 근저당 설정
집을 구입하거나 대출을 받을 때, 은행은 해당 부동산에 근저당권을 설정하게 됩니다.
만약 대출금을 갚지 않으면, 은행은 근저당을 근거로 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다.
2) 근저당 설정의 특징
근저당은 최고채권액이라는 개념을 가지고 있습니다. 예를 들어, 3억 원의 대출을 받을 경우 3억 6천만 원 정도로 근저당을 설정합니다.
이는 대출원금뿐만 아니라 연체이자와 기타 비용을 담보하기 위함입니다~
근저당 설정은 등기부등본에 기록되며, 언제든 확인 가능합니다.
2. 아파트 전세계약 시 주의사항
아파트 전세 계약 시, 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
근저당이 많으면, 전세 보증금 반환이 어려워질 수 있기 때문입니다.
1) 등기부등본 발급 필수
등기부등본을 통해 집주인의 대출 상황과 근저당 내역을 확인해야 합니다.
일반적으로 은행은 부동산 가격의 60~80%까지 대출이 가능합니다.
2) 깡통전세 방지법
집값이 대출금보다 낮아지는 깡통전세가 되는 위험을 막기 위해서는 전세계약 전에 시세 확인이 꼭 필요합니다.
전세가율(전세금/매매가 비율)이 80% 이상이면 위험할 수 있습니다.
3. 근저당권 말소 특약이 있으면 안전한가요?
전세계약 시, 근저당 해지를 위한 말소 특약을 작성하는 경우가 많습니다.
그러나 특약만으로 100% 안전하다고 보기는 어렵습니다~
1) 근저당 말소 절차
전세 잔금을 지급할 때, 임대인이 기존 대출을 상환하고 근저당을 해지하는 방식입니다.
계약서에 "잔금 지급 후 즉시 근저당권 말소" 문구를 추가하는 것이 중요하죠.
2) 특약이 있어도 주의해야 하는 이유
일부 임대인은 잔금 수령 후에도 대출을 상환하지 않을 가능성이 있기 때문입니다.
잔금 지급 후 등기부등본을 반드시 재발급 받아 근저당권이 실제 말소되었는지 확인해야
합니다~
4. 근저당 설정 해지 비용과 절차
대출금 전액 상환 후, 근저당 설정 해지를 진행해야만 합니다.
해지를 하지 않으면, 부동산 매매나 증여, 전세 재계약 시 문제가 생길 수 있습니다~
1) 해지 비용 (법무사 비용 vs 셀프 해지)
법무사 대행시: 10만~15만 원
셀프 해지 시: 등기소 직접 방문 3천 원, 인터넷 등기소 신청 1천 원
2) 해지 절차
은행에서 채무 상환 완료 후 해지 동의서를 발급받습니다.
등기부등본, 신분증, 인감증명서, 등기권리증을 준비하세요.
등기소 방문이나 인터넷 등기소를 통해 해지 신청할 수 있습니다.
3) 해지 후 반드시 확인할 것
해지 후, 등기부등본을 재확인하여 근저당이 정상적으로 말소되었는지 체크하세요!
결론
근저당 설정과 해지는 부동산 거래에 있어서 아주 중요한 요소입니다.
전세계약이나 부동산 매매 전에 반드시 등기부등본을 확인하고 근저당 설정 여부를 철저히 살펴보아야 합니다.
특히 깡통전세 위험을 피하기 위한 대비를 해두는 것이 중요하다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다!